女子花4600万签约买别墅 一看窗外才知是“坟景房”

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卖房人必须主动告知的信息主要包括房屋权属、质量问题、周边环境等影响购房者购买目的及居住安全、便利性的事实，以及“凶宅”信息（房屋内发生非正常死亡事件）。 具体如下：

房屋权属信息

房屋是否被查封、抵押，是否属于夫妻共同财产等权属状况，卖房人必须如实告知购房者。若隐瞒此类信息，可能构成欺诈。例如，若房屋存在抵押未告知购房者，可能导致购房者无法顺利办理过户手续，影响其合法权益。

房屋质量问题

墙体是否存在开裂、主要管道有无漏水等质量问题，卖房人应主动告知。这类问题若未告知，不仅会给购房者带来修缮的额外支出，还可能因漏水等问题给邻居造成损失，引发不必要的纠纷。

房屋周边环境信息

房屋周边是否存在洪涝风险、垃圾场、污水厂等可能影响居住安全性和便利性的情况，卖房人若了解也应尽可能告知购房者。例如，若房屋周边存在垃圾场，可能会产生异味、滋生蚊虫等，影响居住体验，卖房人隐瞒此类信息，可能引发后续纠纷。不过，对于小区外部环境中的“坟头”等，司法实践中一般认为不属于卖房人必须告知的范围，除非双方有特别约定。因为小区外部环境不属于房屋的构成部分，一般不影响房屋的基本购买和使用功能。

“凶宅”信息

房屋内发生的非正常死亡事件，如自杀、他杀等，基本可被列入“凶宅”范围，卖房人必须主动告知。判断是否为“凶宅”不能仅以个体主观感受为依据，而是应以公序良俗大原则下的社会公众一般认识为判断基准，大致标准如下：

死亡形式：需为人为非正常死亡事件，自然的生老病死不在此列。例如，房屋内有人因疾病正常死亡，一般不被认定为“凶宅”；但若有人自杀或他杀，则属于“凶宅”范畴。

死亡地点：需发生在房屋主体结构内，应是一相对独立、封闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不应在此范畴内。例如，房屋外的公共露台有人坠亡，一般不被认定为该房屋是“凶宅”；但若坠亡发生在房屋内的阳台上，则该房屋可能被认定为“凶宅”。

特殊约定：若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，则应在不违反善良风俗的情况下尊重其约定。例如，双方约定房屋周边一定范围内出现非正常死亡事件也视为“凶宅”，那么卖房人对于此类情况也应主动告知。

卖房人故意隐瞒“凶宅”信息，可能被法院认定为欺诈。例如，江苏省靖江市人民法院去年判决的一起案例中，卖房人因缔约时故意隐瞒房屋内曾发生上吊自杀死亡事件，法院认定其构成欺诈，不仅判决撤销双方房屋买卖合同，卖房人全额返还购房款，还判决其赔偿买房人已经支付的契税、贷款评估费等，并承担相关利息损失。