“孤岛”地铁站背后：宁波轨交靠卖房一年收入近24亿

“孤岛”地铁站背后：宁波轨交靠卖房一年收入近24亿

宁波轨交靠卖房一年收入近24亿，主要因其名下有多家地产公司，通过开发地铁沿线土地获取商品房销售收入，且该收入在其营收中占比较大。

宁波轨交商品房销售收入情况

据宁波轨道交通2022年度报告，该公司去年实现营收48.08亿元，其中“商品房销售收入”达到23.92亿元，占比接近一半，而“客运收入”仅为3.58亿元。这表明商品房销售在宁波轨交的营收结构中占据重要地位，是其重要的收入来源之一。

宁波轨交开展房地产业务的方式

宁波轨道交通名下有多家地产公司，还与华润置地、绿城等设有合资公司。例如宁波轨道交通华润置地有限公司由华润置地、宁波轨道交通各持股51%、49%，去年该公司的营收为23.88亿元，净利润为3.02亿元。通过与知名房地产企业合作，宁波轨交能够充分发挥各方优势，提升房地产开发和销售的能力，从而获取更多的商品房销售收入。

宁波轨交开展房地产业务的背景及原因

轨道交通建设投资大、回报周期长：修建地铁是“烧钱”的工程，每公里的费用都在数亿元甚至更高。根据《宁波市城市快速轨道交通建设规划(2013—2020年)》，当时计划修建5条线路，总里程100.1公里，总投资640.4亿元，平均投资成本约6.40亿元/公里；而根据《宁波市城市轨道交通第三期建设规划(2021—2026年)》，2021 - 2026年规划建设总里程约106.5公里，估算总投资875.9亿元，平均投资成本约为8.22亿元/公里，较之前增长28.44%。如此巨大的投资和较长的回报周期，使得宁波轨交需要寻找其他收入来源以支撑运营和发展。

运营收入难以覆盖运营成本：2022年，全国城轨交通平均每车公里运营收入11.24元，平均每人次公里运营收入0.73元；平均每车公里运营成本23.49元，平均每人次公里运营成本1.49元。宁波轨交也面临同样的问题，其2022年营业成本为62.16亿元，高于营收48.08亿元，若仅依靠客运收入等运营收入，难以实现盈利。

TOD模式受到重视：“地铁修到哪里，就建到哪”的TOD模式在很多城市得到应验，随着该模式受到重视，地铁公司成为香饽饽。地铁公司与房地产企业的合作越来越紧密，通过开发地铁沿线土地，能够实现土地的高效利用和价值的最大化，同时也为地铁公司带来了新的发展机遇和收入来源。

房地产对地铁建设的支撑作用：热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产给地铁建设输血，已经成为地铁开发的主要支撑。国企或政府平台中，地铁的实力相对雄厚，生地拿下，地铁开通后卖房子，溢价也比较高。宁波轨交开展房地产业务，能够利用自身的优势和资源，获取土地增值收益，为轨道交通建设和发展提供资金支持。

其他城市轨交或地铁公司的类似情况

北京：2022年，北京市基础设施投资有限公司实现营业总收入150.85亿元，其中“房地产开发”规模最大，为55.53亿元，“土地一级开发”为7.73亿元，而“票款收入”只有46.24亿元。该公司去年净利润为24.14亿元，主要得益于“其他收益”达到了262.85亿元，这里面以政府各类补贴为主。

深圳：深圳地铁房地产相关收入的规模更大，去年该公司实现营收239.76亿元，其中“站城一体化开发”就达到160.48亿元。相较于北京，深圳地铁“其他收益”仅为5.31亿元，财政补贴较少。

其他城市地铁公司拿地情况：中指院数据显示，2022年前9个月，权益拿地金额TOP100的企业中，有8家地铁公司上榜，拿地金额达585亿元。易居研究院数据显示，2022年，地铁公司拿地面积占全市成交面积比重较高的有深圳地铁、沈阳地铁和厦门地铁，分别是38.8%、25.3%和22.5%，在全国范围内遥遥领先；另外昆明、广州、苏州、南宁4城地铁公司积极参与拍地，成交土地面积占全市的7%以上。宁波轨道交通去年也拿下5幅土地，成交面积为148570平方米，占全市成交面积的1.8%。